Site, konut, apartman rezidanslarda yapılan işletme bütçeleri sonucunda yönetim planının ilgili hükmü gereğince belirlenen oranlarda malik ve/veya kiracılara tahakkuk ettirilen ve maliyet ile giderleri karşılamaya yönelik bedeldir.
Site, Konut, Apartman, gibi yapılarda işletme bütçesi ve yönetim planı doğrultusunda belirlenen aidatların yönetimlerce tahsil edilememesi halinde hukuki yolla cebren tahsil edilmesi işidir.
Kat mülkiyetine konu olan gayrimenkulün bütününe “ana gayrimenkul” adı verilmektedir.
Yasaya göre, “yalnız esas yapı kısmına ana yapı” denir.
Kat malikleri kurulu, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır ve oy çokluğuyla karar verir.
Kat malikleri, anagayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışarıdan seçecekleri bir kimseye veya üç kişilik bir kurula verebilirler; bu kimseye (Yönetici), kurula da (Yönetim kurulu) denir.
Arsa paylarının bağımsız bölümlerin payları ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir.
Bağımsız bölüm, tamamlanmış bir yapının ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli bölümleridir.
Hazırlık Aşamasındadır.
Bir hizmet sektörü içinde yer alan Bina Tesis Yönetiminin Spesifik olarak ; lojistik hizmet alanı içinde , Temizlik, güvenlik, Bahçe Bakımı , online Aidat takip sistemi, her türlü faaliyetlerin takibi ve raporlanması , Yemek, Housekeeping Hizmetleri, bakım – Onarım , Sarf Malzeme Yönetimi, İdari Mali Hukuki danışmanlık vesair hizmetlerin yüksek koordinasyon içinde en kaliteli operasyonel hizmetlerin sunularak maksimum kar realizasyonu yaratılması beklenmektedir.
Bina – tesis yönetimi, ofis, konut binaları, endüstriyel, A.V.M, karma binalar ile okul, hastane vb gibi yapılar ile işletmelerin korunması ve değer artırması işidir.
“Tesis yönetimi hizmeti veren, kurum ve yöneticilerinin öncelikli amacı veya hizmeti insan ve insan dışı kaynakları doğru yönlendirerek verimliliği artıran pozisyonları yaratarak verimliliğin artırılması ile kar maksimizasyonu sağlamaktır.”
Eklentiler, bağımsız bölümün dışında olan, doğrudan doğruya ona tahsis edilen yerlerdir. Eklentinin yasada “bir bağımsız bölümün dışında olup doğrudan doğruya o bölüme tahsis edilmiş yer” olarak tanımlanmasında isabet yoktur.[1]Eklentinin doğrudan doğruya bir bağımsız bölüme değil, iki ve hatta daha fazla bağımsız bölüme tahsis edilmesi pekâlâ mümkündür.[2]Kat Mülkiyeti Yasası’nın 6.maddesinde eklentiye örnek olarak kömürlük, su deposu, garaj, elektrik, havagazı ve su saatleri, tuvalet sayılmıştır.[3] Eklentilerin ilgili bağımsız bölümün kat mülkiyeti kütüğü sayfasının beyanlar hanesinde gösterilmesi gereklidir. Bu beyan işlemi, eklenti ilişkisinin oluşumu için kurucu bir unsurdur.
Enerji verimliliğini ise “Enerji verimliliği, tüketilen enerji miktarının, üretimdeki miktar ve kaliteyi düşürmeden, ekonomik kalkınmayı ve sosyal refahı engellemeden en aza indirilmesidir.
5627 sayılı Enerji Kanunun amacı 1.maddesinde “Bu Kanunun amacı; enerjinin etkin kullanılması, israfının önlenmesi, enerji maliyetlerinin ekonomi üzerindeki yükünün hafifletilmesi ve çevrenin korunması için enerji kaynaklarının ve enerjinin kullanımında verimliliğin artırılmasıdır.”
Gayrimenkul bir yerden başka bir yere götürülemeyen başka bir deyişle taşınamayan mallardır. Bu nedenle gayrimenkuller, “taşınmaz” olarak da nitelendiriliyor.
Gayrimenkul nedir, ayrıntıları; Gayrimenkul, taşınmaz mal olarak ifade edilen arazi, arsa, bağımsız bölüm gibi taşınamayan, yerinde sabit duran şeylerdir.
Gayrimenkul kayıtları kadastro gören yerlerde tapu sicilinde, kadastro görmeyen yerlerde zabıt defterlerinde tutulmaktadır. Tapusu olmayan gayrimenkullerin devri zilyetlik hükümlerine göre harici senet veya noterde yapılmaktadır.
İşletmenin belli bir dönemde elde ettiği tüm gelirler ile aynı dönemde katlandığı bütün maliyet ve giderleri ve bunların sonucunda işletmenin elde ettiği dönem net kârı veya zararını gösteren bir tablodur.Bu tablolar Site, apartman yönetimlerinde önemli belgelerdendir.
Konut Kapıcısı: Anataşınmazın bakımı, korunması, küçük çaptaki onarımı, ortak yerlerin ve döşemelerin bakımı, temizliği, bağımsız bölümlerde oturanların çarşı işlerinin görülmesi, güvenliklerinin sağlanması, kaloriferin yakılması ve bahçenin düzenlenmesi ve bakımı ve benzeri hizmetleri gören kişi olarak tanımlanabilir.
Site ve Apartmanlarda görev yapan Kapıcının görev ve sorumlulukları şunlardır:
a) Yöneticinin talimatı doğrultusunda konutun kaloriferini zamanında yakmak ısıyı ayarlamak ve söndürmek,
b) Hidrofor ve benzeri araçları çalıştırmak,
c) Anataşınmazın ortak yerlerini ve tesislerini temiz bulundurmak, demirbaşlarını, araç ve gereçlerini, düzenli, bakımlı ve işler şekilde tutmak,
d) Kendisine ayrılan konutu başka amaçlarla kullanmamak, konutu korumak, kendisi veya ailesinden birisinin konuta vereceği zarar ve hasarları karşılamak,
e) Yöneticinin talimatı çerçevesinde konutun güvenliğini sağlayıcı önlemleri almak,
f) Belirlenen saatlerde servis hizmetlerini görmek, çöpleri toplamak, bahçe düzenlemesi ve bakımını yapmak,
g) Verilen eğitimlere uygun davranmak ve koruyucu malzemeyi kullanmak,
h) İş veya toplu iş sözleşmesinde belirlenen diğer görevleri yerine getirmek.
Bu nedenle : KBC Facility Services olarak biz kendimizi ” MODEREN KAPICI ” olarak tanımlıyoruz.
Hazırlık aşamasındadır.
Kentsel gelişmenin bir düzen ve denetim altına alınması yollarını gösteren bilimdir. (KİBİCİ İsmail, İstanbul Okan Üniversitesi Kentsel dönüşüm Yük. Lisans. Kasım -2014 )
Dar anlamda, Kent sayısını ve kentlerde yaşayan nüfusun artmasını anlatır. Bu dar hali ile yapılan tanımlama demografik nitelik taşır.
Kentsel yeniden canlandırma ya da soylulaştırma ( gentrification ) gibi kavramlara son yıllarda eklenen başka bir kavram da , “ Kentsel Dönüşüm” ( urban transformation ) kavramıdır. Kentsel Dönüşüm kendiliğinden bir süreç değildir. Toplumsal , Ekonomik, kültürel ve hatta siyasal kent parçalarının kullanım biçimine dışarıdan bir karışma sonucunda gerçekleşir.Yöntemlerinden bazıları “ imar haklarının toplulaştırılması “ , imar haklarının bir başka projeye taşınması bakımından “ taşınabilir bir değere “ dönüştürülmesidir.[1]
[1] KELEŞ Ruşen ,Kentleşme politikası , 13.Baskı 2013 , s.388
“ Kentsel Dönüşüm eylemlerinin başlıca amaçları, kent planlamasının da temel amaçları ile örtüşen bir şekilde tanımlanabilir.(Roberts,2000:10-15 )
· Kentin fiziksel koşulları ile toplumsal problemleri arasında doğrudan bir ilişki kurularak, kentsel çöküntü ve bozulma problemine çözüm bulmak,
· Kent Dokusunu oluşturan bir çok öğenin fiziksel olarak sürekli değişim ihtiyacına cevap vermek ,
· Kentsel Refah ve Yaşam kalitesinin artırıcı ekonomik kalkınma yaklaşımını ortaya koymak,
· Kentsel alanların en etkili biçimde kullanımına ve gereksiz kentsel yayılmadan kaçınmaya yönelik stratejileri ortaya koymak,
Toplumsal koşullar ve politik güçlerin ürünü olarak kentsel politikanın şekillendirilme ihtiyacını karşılamak,”
Yönetimlerini Üstlendiğimiz Site, Rezidans, Apartman, İş Merkezleri ve benzeri alanlarda Aidatların kredi kartı ve/veya Online aidat ödeme sistemi ile ödenmesidir. KBC ailesi projelerinde bu yöntemi uygulamaktadır.
Osmanlı Döneminde Galata bölgesinde ilk yapılan apartmanlarda görev alan hizmetli personel, apartman sorumlusu.( KİBİCİ İsmail Gayrimenkul Türkiye Dergisi,Kasım -2011 )
Bağımsız bölümlerin dışında olup, ana binanın korunması ve maliklerin ortaklaşa kullanmasına yarayan yerlerdir.
Yönetim Hizmetlerini Gerçekleştirdiğimiz projelerde ( site , İş merkezleri , vb ) ” PEST Kontrol – Kemirgen ve Yürüyen Haşerelerin ilaçlaması ” Hizmetleri ile alakalı her türlü sorununuzda , KBC Facility Services; Alanında uzman kuruluşlardan sağladığı know-how la, Kemirgenler ve Yürüyen haşerelerle Mücadelede Apartmanınıza, Binanıza ve sitenize özel , Kemirgen & Haşere İlaçlama hizmeti sunmaktadır.
Profesyonel Bina – tesis ( Site, Rezidans, Apartman, İş merkezi gibi) yönetimi, ofis, konut binaları, endüstriyel, A.V.M, karma binalar ile okul, hastane vb gibi yapılar ile işletmelerin korunması ve değer artırması işidir.
Proje : Bir probleme çözüm bulma ya da beliren bir fırsatı değerlendirmeye yönelik, bir ekibin, başlangıcı ve bitişi belirli bir süre ve sınırlı bir finansman dahilinde, birtakım kaynaklar kullanarak, müşteri memnuniyetini ve kaliteyi göz önünde bulundururken olası riskleri yönetmek şartıyla, tanımlanmış bir kapsama uygun amaç ve hedefler doğrultusunda özgün bir planı başlatma, yürütme, kontrol etme ve sonuca bağlama sürecidir.
Operasyon : devamlı yapıla-gelen ve pek değişmeyen çalışmalardır. Sonuçları pek değişmez.
Hazırlık aşamasındadır.
“Kat malikleri kurulu, yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim planında gösterilen zamanlarda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde toplanır. (Ek cümle: 14/11/2007-5711/14 md.) Toplu yapılarda ise kurullar, en geç iki yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim plânlarında gösterilen zamanlarda, böyle bir zaman gösterilmemişse, ikinci takvim yılının ilk ayı içinde toplanır. Önemli bir sebebin çıkması halinde, yöneticinin veya denetçinin veya kat maliklerinden üçte birinin istemi üzerine ve toplantı için istenilen tarihten en az onbeş gün önce bütün kat maliklerine imzalattırılacak bir çağrı veya bir taahhütlü mektupla, toplantı sebebi de bildirilmek şartiyle, kat malikleri kurulu her zaman toplanabilir. İlk çağrı yapılırken, birinci toplantıda, yeter sayının sağlanamaması halinde, ikinci toplantının nerede ve hangi tarihte yapılacağı da belirtilir. (Ek cümle: 14/11/2007-5711/14 md.) İlk toplantı ile ikinci toplantı arasında bırakılacak zaman yedi günden az olamaz “
“ Doğayla uyumlu yapılar, yapının arazi seçiminden başlayarak yaşam döngüsü çerçevesinde değerlendirildiği, sosyal ve çevresel sorumluluk anlayışıyla tasarlandığı, iklim verilerine ve o yere özgü koşullara uygun, ihtiyacı kadar tüketen, yenilenebilir enerji kaynaklarına yönelmiş, doğal ve atık üretmeyen malzemelerin kullanıldığı katılımı teşvik eden, ekosistemlere duyarlı yapılar olarak tariflenebilir.”
Hazırlık aşamasındadır.
Hazırlık aşamasındadır.
634 sayılı Yasada Kat Mülkiyeti Yönetim Planı ( site, apartman Rezidans gibi ) Kat malikleri arasındaki hukuki ilişkiyi düzenler. Kısaca sitenin,apartmanın anayasasıdır.
Kat Maliklerinin hak ve yetkileri ile borç ve yükümlülükleri, hangi giderlerin anagayrimenkulün ortak giderleri sayılacağı ve ortak giderlerin kat malikleri arasında ne şekilde paylaştırılacağı, yönetici ve denetçinin görevleri, yetkileri kendisine ait borç ve yükümlülükleri yerine getirmeyen kat malikinin durumu ve benzerleri hep bu yönetim planında düzenlenir. Yönetim planında yer alması lazım gelen hususlar bir taraftan 634 sayılı kat mülkiyeti yasasında da mevcuttur. Bu nedenle ” sitenin, apartmanın Anayasasıdır ” diyoruz.
